domingo, 28 de octubre de 2012

LA TERRORÍFICA HISTORIA DE FERNANDO EL ZAPADOR Y THE WALKING DEAD (III)

Resumen del capítulo anterior: la promoción de Fernando resulta ser un completo fracaso. Ante la imposibilidad de que le devuelvan el préstamo y al no estar dispuesto a reconocer (ni asumir) las pérdidas, el banco Walk ING concede un nuevo préstamo a Promotora El Zapador S.L., empresa que en la práctica está quebrada, convirtiéndola así en una empresa zombi.


Dejemos por un momento a Fernando y volvamos la vista hacia el banco Walk ING. Como ya dijimos en el primer capítulo, este banco no es sino la fusión entre varias cajas de ahorros de mediano y pequeño tamaño cuyo crecimiento se ha apoyado en gran medida en el boom inmobiliario. Como también mencionamos en esta entrada (sí, amigo lector, al final TODO está conectado), lo ideal es que los bancos financien sus préstamos con los depósitos captados a los clientes, pero el volumen de préstamos aumentó de tal forma durante los años de la burbuja que los depósitos de los clientes españoles estaban muy por debajo del nivel necesario para financiar los préstamos a promotores y familias.

Buscando fondos para seguir concediendo préstamos, el banco Walk ING (o las cajas que posteriormente se fusionarían en él) pidió créditos a bancos extranjeros (fundamentalmente alemanes), la mayor parte mediante títulos de deuda con vencimiento a tres años. En este momento, se aproxima el momento de pagar esa deuda y Walk ING tiene un problema: el préstamo a Promotora El Zapador S.L. (y seguramente alguno más) ha sido tan ruinoso que no dispone de la liquidez necesaria para hacer frente al vencimiento de la deuda.
En este caso, la única opción es sustituir la deuda por… más deuda. En efecto, así como Walk ING sustituyó el préstamo a la promotora de Fernando por otro préstamo igual, ofrece a sus acreedores la renovación de los títulos de deuda vendidos hace unos años. Sin embargo, vender bonos en el extranjero no es tan fácil como hace unos meses. Semanas atrás, en septiembre de 2008, ha quebrado uno de los principales bancos de inversión de Estados Unidos y una auténtica oleada de pánico recorre los mercados financieros. Bancos e inversores extranjeros se resisten a dar crédito si no es a cambio de intereses muy abultados. Si a esto unimos una creciente desconfianza en el sector financiero español (ya que las dificultades que está empezando a atravesar el sector inmobiliario español empiezan a ser conocidas fuera de nuestras fronteras), Walk ING consigue renovar su cartera de deuda a un coste muy elevado.
De este modo, Walk ING esquiva solo por el momento el problema que le suponía el vencimiento de su deuda, ya que los nuevos intereses que tiene que pagar para financiar su deuda hacen inviable la actividad del banco a medio plazo. Es preciso buscar otras soluciones. La opción elegida por la dirección de la entidad es captar más depósitos, para lo que se ve obligada a ofrecer tipos muy elevados con el objeto de atraer clientes de la competencia. Los demás bancos, lógicamente, elevan también sus tipos en respuesta a este ataque competitivo, lo que reduce drásticamente los márgenes de beneficio del sector y pone en peligro a otros bancos cuya exposición al crédito inmobiliario no era tan preocupante como la de Walk ING.
Llegados a este punto, quizás recordéis la campaña del Depósito Barrilete Cósmico que lanzó CajaMadrid en 2008. Con la perspectiva que da el tiempo, es evidente que formaba parte de una campaña para aumentar los depósitos de los clientes y reducir la exposición al crédito del exterior en un momento en que la burbuja inmobiliaria de la economía española comenzaba a perder aire.
video

¿No resulta inquietante lo parecida a la realidad que está volviéndose esta historia?
(continuará)

jueves, 18 de octubre de 2012

LA TERRORÍFICA HISTORIA DE FERNANDO EL ZAPADOR Y THE WALKING DEAD (II)


Resumen del capítulo anterior: Fernando, un hombre hecho a sí mismo, decide emprender una nueva aventura empresarial como promotor de viviendas. Para ello, constituye con varios socios la Promotora el Zapador, S.L. Para construir su primera promoción, solicitan un préstamo de dos millones de euros al banco Walk ING.

Por desgracia, las cosas no van como esperaban Fernando y el banco Walk ING. El auge de la construcción era solo un espejismo. En realidad, los últimos años se ha estado hinchando una burbuja especulativa en el sector de la construcción que ahora da las primeras señales de estar perdiendo aire. De repente, la demanda de viviendas se ha estancado y es mucho más difícil vender pisos que hace unos meses. Finalmente, Fernando y su promotora solo consiguen vender una pequeña parte de las viviendas construidas, con lo que le resulta totalmente imposible devolver el préstamo recibido.
Llegados a este punto, lo normal sería que Promotora el Zapador S.L. se declarase en quiebra y se procediera a la liquidación del negocio. El Banco Walk ING, como principal acreedor, se convertiría en propietario del patrimonio de la empresa y reconocería las pérdidas causadas por la operación.
Si nos atenemos al balance tipo que mostramos en una de nuestras anteriores entradas, el Banco Walk ING habría contabilizado el préstamo a Promotora el Zapador S.L. de la siguiente forma…
 Al quedar impagado el préstamo y convertirse el banco en propietario de los bienes de la promotora, el préstamo desaparecerá del balance para ser sustituido por una cuenta de activo donde figurará la promoción de viviendas. Sin embargo, esta promoción debe figurar por su valor. Si suponemos que este valor es de novecientos mil euros, resulta que el activo del banco Walk ING se ha visto reducido por un importe de un millón cien mil euros.
Si el activo del balance se reduce como consecuencia de una inversión fallida, el pasivo debe reducirse en la misma cantidad para reconocer las pérdidas. Para reflejar la pérdida de valor que experimenta la empresa como consecuencia de esta operación, la partida del pasivo que debe reducirse debe ser la de los recursos propios, es decir, el capital y las reservas:
Si un banco se ha comportado de forma prudente y racional a lo largo de su andadura, lo normal es que sus recursos propios tengan la cuantía suficiente como para afrontar pérdidas inesperadas como esta. Sin embargo, puede que su actuación no haya sido tan prudente (después de todo, una burbuja especulativa es una situación en la que los agentes económicos actúan con efervescencia y olvidan muchas veces la precaución) o que la dirección del banco opine que asumir una pérdida de estas características abriría un peligroso agujero en su balance.
Como ya dijimos en el capítulo anterior, la expansión de las cajas de ahorro se apoyó en gran medida en la inversión inmobiliaria. Seguramente, el banco Walk ING tenga capital más que suficiente como para hacer frente a la quiebra de Promotora el Zapador, S.L., pero es más que probable que tenga muchos otros préstamos arriesgados en su balance y que la dirección del banco no quiera reconocer la pérdida de ninguno de ellos.
Así, en vez de asumir la pérdida de la operación, el banco Walk ING le ofrece a la promotora un nuevo préstamo con que pagar el anterior. En realidad, el préstamo es una operación ficticia, el banco no le ha prestado ninguna cantidad de dinero a la promotora. Simplemente, ambas entidades han sustituido en sus cuentas y balances un préstamo antiguo de dos millones de euros por un préstamo moderno… de dos millones de euros.
De este modo, el banco Walk ING comienza un proceso de acumulación de recursos para absorber las pérdidas ocultas en su balance antes de que estas llamen la atención de inversores extranjeros o de las autoridades financieras. En este proceso, el banco será mucho más exigente en la concesión de nuevos créditos, lo que perjudicará gravemente a emprendedores y familias que podrían haber recibido un crédito en otra situación.
Por su parte, Promotora el Zapador, S.L. se ha convertido en una empresa zombi: está muerta, pero se mueve y actúa como si estuviera viva. A pesar de estar en quiebra, sigue abierta, y a Fernando y a sus socios no les parece mal. Después de todo, quién sabe, a lo mejor la cosa mejora, el mercado remonta y consiguen vender más viviendas.
Sin embargo, como todo buen experto en muertos vivientes sabe, los zombis constituyen una plaga que se extiende sin control…
(continuará...)

domingo, 7 de octubre de 2012

LA TERRORÍFICA HISTORIA DE FERNANDO EL ZAPADOR Y THE WALKING DEAD (I)


Toda historia tiene un comienzo, y aunque ésta involucra a muchas personas (es muy probable que tú mismo participes en ella, amigo lector), en un principio es la historia de Fernando el Zapador. No es necesario remontarnos muy atrás en el tiempo. Digamos tan solo que Fernando no ha tenido una vida fácil, que se crió en un ambiente de extrema pobreza y que, como indica su apodo, acabó ganándose la vida abriendo pozos y construyendo o reparando alcantarillas.
Y Fernando prosperó.
Esta dedicación le puso en contacto con un sector que, en el futuro, condicionaría su vida de forma decisiva: la construcción. En el momento en el que comienza nuestra historia, el sector de la construcción está en auge: cada vez se construyen más viviendas y su precio no deja de subir, pues la demanda es sólida y no da señales de debilitarse. Por su trabajo, Fernando sabe de muchos terrenos edificables en los que se podrían construir fantásticas promociones de viviendas. Y gracias también a su trabajo, Fernando conoce lo suficiente el sector como para decidir emprender una nueva aventura: construir su propia promoción de viviendas.
En realidad, Fernando está obedeciendo una de las leyes fundamentales de la economía de mercado, ya enunciada por el propio Adam Smith. La respuesta del mercado a una de las cuestiones fundamentales en Economía, qué producir con los recursos escasos de los que dispone un país, viene dada por las preferencias de los consumidores expresadas a través de los precios. Si un bien tiene un precio elevado, es porque es demandado por los consumidores, que lo requieren para satisfacer alguna necesidad. De esta forma, los empresarios producen lo que realmente quieren y necesitan los consumidores al tiempo que obtienen un beneficio por ello.

En concreto, Fernando sabe de una parcela, situada en un enclave maravilloso y, lo que es mejor, edificable. Haciendo cálculos con arquitectos, constructores y demás estima que con 3 millones de euros podría hacerse con el terreno y construir una bonita promoción. Con lo ahorrado en los últimos años y vendiendo algunos bienes (ya hemos dicho que Fernando ha prosperado, y de qué manera) más las aportaciones de algunos socios, Fernando reúne un millón de euros y funda la empresa Promotora el Zapador S.L. El esfuerzo ha sido considerable, y la suma reunida por Fernando y sus socios muy importante, pero aun así quedan dos millones de euros para completar la promoción. Ha llegado el momento de buscar fuentes de financiación.
La primera opción, lógicamente, es acudir a los bancos de las localidades cercanas. Sin embargo, no es tan fácil. Ya hemos dicho que la construcción es un sector floreciente y en auge, pero Fernando y sus socios no son promotores experimentados, y dos millones de euros son una suma considerable. Aunque la mayor parte de los bancos implantados en la localidad están dispuestos a prestarle esa cantidad, los intereses que piden a cambio le parecen excesivos a Fernando. Por fortuna para él, un nuevo banco va a acudir en su ayuda: el banco Walk ING (que en realidad es el resultado de la fusión de varias cajas de ahorro).
Tradicionalmente, las cajas de ahorro eran entidades con un marcado carácter social y una sólida implantación territorial en sus provincias de origen. Sin embargo, a partir de 1993, merced a una directiva liberalizadora de la Unión Europea, las cajas cobraron libertad para expandirse a lo largo y ancho de todo el país. Esta directiva sería el detonante de una auténtica explosión de cajas, que les llevó en pocos años a controlar la mayor parte del mercado financiero español.
La rápida expansión de las cajas de ahorro tuvo una característica muy especial: se basó en gran medida en los activos inmobiliarios. La forma más fácil de entrar en un nuevo territorio era conceder un préstamo a un promotor inmobiliario (y ya de paso, subrogarse en los préstamos de las familias que vivirían en la urbanización). Además, en su afán por implantarse en un nuevo territorio, las cajas concedían préstamos a promotores y constructores que no habían conseguido financiación en los bancos de la zona o a los que se les hubiera exigido intereses muy altos.
Y así fue como el Banco Walk ING concedió un préstamo de dos millones de euros a Promotora el Zapador S.L.




(continuará...)